房地产能给中国银行业带来多大风险?

据德意志银行最新报告,截至2016年9月,中资银行房地产相关贷款达到55万亿元,相当于银行总资产的25%。

房地产市场对银行贷款监管的风险主要集中在小型私人开发商身上。

报告显示,收入低于75%的开发商的负债率是息税折旧摊销前利润(EBITDA)的60倍。

如果销售放缓10%,杠杆率可能会达到74倍。

相比之下,住房抵押贷款的风险要小得多。

根据该报告,中国银行业的居民贷款将能够抵御房价下跌45%。

四大国有银行更容易受到低风险抵押贷款的影响,而较少受到高风险开发商的影响,因此房地产市场调整的风险较小。

股份制银行和城市商业银行的情况正好相反,它们的风险甚至更大。

报告指出,最坏的情况是,如果房地产市场像温州一样糟糕,上市银行将需要筹集2万亿元的总资本,但工商银行、建设银行和招商银行将不需要筹集任何资本,也将能够抵御价格下调。

房地产贷款占银行业的四分之一。江山德意志银行的报告估计,到2016年9月,中国银行业的房地产相关贷款将达到55万亿元,相当于该行资产的25%。

房地产相关贷款主要包括以下几个方面:①抵押贷款18万亿元;(2)开发商借款(包括贷款、债券和影子银行)15万亿元;(3)以房地产为抵押向普通公司贷款22万亿元。

报告指出,在上述房地产相关贷款中,住宅抵押贷款问题相对较小,因为住宅部门的杠杆率仍然相对较低,抵押缓冲仍然相对较强。

德意志银行预计中国抵押贷款的贷款价值比率仅为55%。

换句话说,抵押贷款将能够抵御高达45%的房价下调。

然而,德意志银行(Deutsche Bank)对457家债券开发商的研究表明,小开发商和私人开发商面临更高的风险,因为它们的偿付能力较弱,融资渠道不断收紧。

营收排名75%以后的开发商的债务比例达到税息折旧及摊销前利润(EBITDA)的60倍。开发商的负债率排在收入的75%之后,达到息税折旧摊销前利润的60倍。

如果销售放缓10%,杠杆率可能会达到74倍。

回顾温州房地产市场:房价在三年内下跌47%,而银行不良率飙升至22%,德意志银行表示,风险主要集中在小型私人开发商身上,但这可能会对经济的其他方面产生巨大的溢出效应。

德意志银行视温州为典型案例。

温州房价今年下跌了40%以上。

这对银行有严重的双重影响。

首先,不良贷款的比例近年来累计达到22%,这意味着不良贷款每年增加约4-5%。

第二,由于当地房价急剧下跌,居民已经将储蓄转移到其他地方。

存款外流迫使银行的贷存比飙升至95%,导致融资成本上升。

在这种情况下,温州银行业2014年的平均资产回报率为-0.4%。

风险集中在股份制银行和城市商业银行。四大国有银行对低风险抵押贷款的敞口较大,对高风险开发商的敞口较小。因此,在房地产市场回调的情况下,风险较小。

股份制银行和城市商业银行的情况正好相反,它们的风险甚至更大。

为了讨论最坏的情况,德意志银行假设不良贷款率飙升至20%,即不良贷款率每年飙升4%,类似当年温州房地产市场的情况,进行压力测试。

压力测试显示,如果情况变得像温州房地产市场一样糟糕,四大国有银行、股份制银行和城市商业银行的一级资本充足率都将下降。

相比之下,四大国有银行的资本充足率略有下降。中国工商银行和中国建设银行甚至不需要额外的融资资本,可以满足监管红线。

然而,股份制银行和城市商业银行的一级资本充足率已大幅降至监管红线以下。

根据该报告,在压力测试下,2020年上市银行将需要筹集总计2万亿元的资金。

其中,四大国有银行2020年拟募集资金总额为6250亿元,占银行净资产的14%。股份制银行需要筹集的资本总额为1.2万亿,占这类银行净资产的77%。城市商业银行需要筹集的资本总额为1520亿元,占该类银行净资产的59%。

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